Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynkach spółdzielni mieszkaniowej wybudowanych z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego

 

W dniu 11.10.2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2011 r., Nr 201, poz. 1180). Na mocy powyższej ustawy uchylono art. 121 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej: u.s.m.). Zgodnie z uchylonym przepisem niedopuszczalne było przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własności lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego. Na gruncie tak znowelizowanej u.s.m. nie istnieją już żadne ograniczenia możliwości nabywania przez lokatorów lokali wybudowanych ze środków BGK.

Dla uprawnionych z tytułu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wybudowanych ze środków pozyskanych z kredytu udzielonego przez BGK, mają zatem w pełni zastosowanie przepisy regulujące przekształcanie prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności lokalu, tj. przepisy art. 12 u.s.m. W związku z powyższym, po zapłacie przez lokatora:

1) przypadającej na dany lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków - spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa, 

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych,

spółdzielnia ma obowiązek, na żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu.

Powyższe znajduje potwierdzenie we wprowadzonym równocześnie, ustawą z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przepisie art. 12 ust. 13 u.s.m., który stanowi o obowiązku odprowadzenia przez spółdzielnię mieszkaniową do Funduszu Dopłat (o którym mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej) spłaty przypadającej na lokal mieszkalny wybudowany z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego części umorzenia kredytu.

Obywatelom oraz spółdzielniom mieszkaniowym, nie jest do końca prosto odpowiedzieć na pytanie, czy taki lokal może zostać rzeczywiście wyodrębniony na własność. Nowelizacja, zamiast umożliwić bezpieczne procedowanie w zakresie ustanawiania odrębnej własności takich lokali, wprowadziła stan niepewności za sprawą utrzymanego w dalszym ciągu w mocy przepisu art. 15 e ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (dalej: u.f.p.b.) oraz przepisu art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego i niektórych innych ustaw. Utrzymany w mocy przepis art. 15 e ust. 2 u.f.p.b. stanowi, że lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu, o którym mowa w art. 15a ust. 1, nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z kolei wskazany art. 15a ust. 1 stanowi o kredytach udzielanych przez BGK w ramach realizacji programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego. Natomiast stosownie do art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego i niektórych innych ustaw lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego towarzystwu budownictwa społecznego oraz spółdzielni mieszkaniowej na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem lub w celu ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, na podstawie wniosków złożonych w Banku Gospodarstwa Krajowego do dnia 30 września 2009 r., nie mogą być, pod rygorem nieważności, wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Ponadto, w odniesieniu do spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, nie wprowadzono przepisu analogicznego do art. 33 e ust. 1 u.f.p.b., który stanowi, że lokale mieszkalne w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., mogą być wyodrębniane na własność. Odpowiednie stosowanie przepisów art. 33e-j u.f.p.b. w odniesieniu do wyodrębnienia na własność lokali wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe przewiduje art. 33k u.f.p.b., jednak ogranicza to odpowiednie stosowanie wyłącznie do lokali wybudowanych na wynajem.

Wobec powyższego wydaje się, że w dalszym ciągu należy się obawiać konsekwencji naruszenia zakazu, o którym mowa w przepisach art. 15e ust. 2 u.f.p.b. oraz art. 17 ust. 3 ustawy o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego i niektórych innych ustaw w postaci skutku nieważności w odniesieniu do czynności prawnej, której przedmiotem jest przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.

Z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej dowiadujemy się, że założeniem proponowanych zmian jest zniesienie istniejącego od początku funkcjonowania programu społecznego budownictwa mieszkaniowego zakazu wyodrębniania mieszkań na własność lub ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Nadto założono, że projektowana ustawa precyzyjnie ma określić mechanizm wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych w przypadku towarzystw budownictwa społecznego, w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowej, powinny zaś obowiązywać przepisy ogólnie regulujące procedury przekształceń własnościowych zawarte w u.s.m. Warunkiem takiego przekształcenia będzie spłata wszelkich zobowiązań, w tym przede wszystkim kredytu udzielonego ze środków KFM/BGK. Zaproponowane zmiany powinny zapewnić równowagę między prawami właścicieli zasobów, żądaniami najemców i interesami BGK jako kredytodawcy.

Projekt ustawy nowelizującej opierał się zatem na założeniach, że w przypadku lokalu w budynku wybudowanym z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego, do którego lokator posiada spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdą przepisy regulujące przekształcanie tego prawa w odrębną własność lokalu, tj. przepisy art. 12 u.s.m. (o czym wprost mowa w w.w. uzasadnieniu nowelizacji).

Nadto w uzasadnieniu tym podkreślano, że istotnym aspektem umożliwienia wyodrębniania mieszkań wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe ze środków KFM/BGK na własność lub ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania, jest zasilenie funduszu statutowego BGK środkami ze spłaty części kredytów, przypadających na wyodrębniane lokale mieszkalne, oraz Funduszu Dopłat środkami pochodzącymi ze zwrotu udzielonych umorzeń. Środki zwracane do BGK z tytułu spłaty kredytów przeznaczane byłyby na realizację programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, czyli udzielanie na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na budowę lokali mieszkalnych na wynajem, oraz gminom na realizację komunalnej infrastruktury technicznej, towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu.

Reasumując, bezsprzecznie celem ustawodawcy było wprowadzenie do stanu prawnego możliwości przekształcenia w prawo własności spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, wybudowanego z udziałem środków pochodzących z kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego (mając na względzie uzasadnienie projektu ustawy nowelizującej). Zaniedbania w zakresie kompleksowej zmiany w prawie spowodowały powstanie wątpliwości, które powinny być przedmiotem nowelizacji niespójnych przepisów przez ustawodawcę. Wydaje się także, że tak ukształtowane na chwilę obecną przepisy prawne umożliwiają skuteczne przeprowadzenie procesu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności. Jednak nie sposób uzyskać przekonanie, że na drodze do upragnionej własności lokalu mieszkalnego nie pojawią się pewne komplikacje co do zakresu zastosowania przepisów u.s.m. i u.f.p.b.

Autor: 
apl. radc. Marcin Gliniecki