Umowa najmu – źródło konfliktów i sporów sądowych

Umowa najmu lokali użytkowych jest jedną z najczęściej zawieranych w praktyce gospodarczej.

         Jest to niestety źródło wielu konfliktów i problemów wynikających z niedostatecznej dbałości stron – szczególnie najemców, aby dokładnie analizować projekt umowy, bacząc na niebezpieczeństwa, które mogą się pojawić w trakcie wykonywania najmu. Wskazuję poniżej na podstawowe powody, które stają się przedmiotem licznych spraw sądowych. Przede wszystkim trzeba zauważyć, że każda umowa powinna respektować zasadę równości stron. Jednak często zdarza się w umowie najmu, że interesy jednej ze stron są lepiej zabezpieczone niż drugiej.  Najczęściej to wynajmujący przestawia projekt umowy najmu, z którego wynika przede wszystkim ochrona jego interesów. Dla przykładu -jeżeli w wyniku naruszenia obowiązków przez najemcę przewidziane są kary umowne, podobne kary powinny być zastrzeżone w razie nie przestrzegania umowy przez wynajmującego . Tak powinna być realizowana zasada równych praw i obowiązków. Bardzo istotnym powodem jest także czas,  na jaki umowa została zawarta. W praktyce wynajmujący lokale użytkowe, najczęściej w tzw. centrach handlowych,  proponują zawarcie umowy na czas określony z reguły trwający wiele lat . Z punktu widzenia wynajmującego jest to bardzo korzystne ustalenie , bo wiadomo, że  budynek, w którym znajduje się lokal nie zmieni się w istotny sposób przez wiele lat, a wynajmujący uzyskuje pewność, że będzie otrzymywał czynsz przez umówiony czas . Dla najemcy takie ustalenie bywa bardzo niebezpieczne. Wynika to z tego, iż sytuacja rynkowa może zmienić się w krótkim czasie i najemca może nie być w stanie płacić dalej czynszu w umówionej wysokości,  z przyczyn od niego niezależnych. W przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony do upływu umówionego terminu najmu, najemca musi płacić czynsz, choćby nawet przestał prowadzić działalność w lokalu. Z praktycznego punktu widzenia odradzam więc najemcom zawieranie umów na długi czas nie podlegający skróceniu. Mniejszym ryzykiem będzie zawarcie umowy na czas nieoznaczony, ale z dłuższym okresem wypowiedzenia . Termin możliwego wypowiedzenia może wynosić  3 miesiące, ale może też wynosić 6 miesięcy lub roku. Taki czas jest wystarczający na ewentualne znalezienie  innego lokalu, gdy umowę wypowie wynajmujący. Jednak najemca będzie znacznie lepiej zabezpieczony w sytuacji kryzysowej . Kolejnym problemem przy wykonywaniu umów najmu jest sprawa waloryzacji czynszu. W praktyce wynajmujący zastrzegają dla siebie prawo podwyższania czynszu co roku, np. o poziom inflacji lub wskaźniki zmiany cen ogłaszane przez Prezesa GUS . Z reguły jednak umowy nie przewidują możliwości obniżenia czynszu na żądanie najemcy. Zdarza się przecież, że pojawia się oczywista niekorzystna zmiana sytuacji gospodarczej niezależna od najemcy lub przemijająca przeszkoda, która w praktyce uniemożliwia najemcy uzyskiwanie planowanych obrotów i zysków. Może chodzić o długotrwały remont ulicy utrudniający dostęp klientów czy też sytuację, że wiele lokali w tym samym budynku jest pustych, co zmniejsza liczbę odwiedzających sklep. Mogą także wchodzić w rachubę przypadki losowe jak, np. długotrwała choroba najemcy. Warto więc w umowie wprowadzić zapis, że z uzasadnionych niezależnych od najemcy przyczyn może on żądać obniżenia czynszu lub też wypowiedzieć umowę, jeśli przyczyny te uniemożliwiają lub znacznie utrudniają prowadzenie działalności gospodarczej w najętym lokalu. Innym niezwykle istotnym problem, który powoduje spory sądowe jest kwestia rozliczenia nakładów poczynionych przez najemcę w lokalu.  Zwracam więc uwagę, że strony mogą w umowie dokładnie określić sposób rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę. W szczególności mogą ustalić, iż wynajmujący ma obowiązek zapłacić za te nakłady, które efektywnie zwiększają wartość przedmiotu najmu. W braku określenia tej sprawy w umowie dochodzi do sytuacji, że np. po dwóch latach najmu, kiedy umowa jest rozwiązana, wynajmujący nie chce zwrócić wartości poniesionych przez najemcę nakładów, wynoszących nierzadko setki tysięcy złotych i żąda przywrócenia stanu poprzedniego.  Takie przywrócenie stanu poprzedniego często jest bezsensowne, bowiem trudno demontować gładzie gipsowe, założoną klimatyzację czy wymienione okna.   Źródłem problemów są też umowne regulacje prawa podnajmu przez najemcę  części czy całości lokalu. Bardzo często wynajmujący zastrzega  swoją zgodę na taki podnajem. Z drugiej strony w zasadzie nie ma powodów, dla których zgoda wynajmującego byłaby konieczna, jeżeli prowadzona przez podnajemcę działalność jest zgodna z przepisami prawa i nie będzie utrudniała działalności innych podnajemców, ani nie będzie niekorzystna dla wizerunku całej nieruchomości. Dla najemcy zaś możliwość podnajęcia części lokalu może być istotnym wsparciem.  Warto więc w toku negocjacji przed zwarciem umowy wprowadzić zasadę, że najemca ma prawo do takiego podnajmu, bądź w ogóle pominąć kwestię podnajmu w umowie. W tym ostatnim przypadku najemca będzie miał prawo podnajmu, bo tak przewidują przepisy kodeksu cywilnego . Odrębnym zagadnieniem, które także rodzi praktyczne problemy jest kwestia możliwych wad w wynajętym lokalu, utrzymywanie sprawności urządzeń technicznych, zamieszczanych przez najemcę reklam czy też właściwego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcę. Strony powinny mieć świadomość jakie w tym zakresie obowiązują przepisy prawa oraz jakie regulacje umowne mogą być wprowadzone do umowy. Z tego powodu sugeruję, że każdy wynajmujący i najemca powinien zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego. Koszty takiej pomocy będą z pewnością znacznie niższe od kosztów możliwych spraw sądowych . 

Autor: 
Jerzy Szczepaniak