Jak ratować się gdy deweloper po podpisaniu umowy deweloperskiej zwleka z przeniesieniem własności lokalu

W okresie nasilonych upadłości deweloperów oraz w związku z zwiększoną ilością prób oszustw popełnianych na klientach przez firmy deweloperskie warto pochylić się nad zagadnieniem przeniesienia własności lokalu, gdy deweloper po podpisaniu umowy deweloperskiej uchyla się od swoich obowiązków. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie wprowadza żadnych szczególnych zasad dotyczących trybu zawarcia umowy deweloperskiej. Na ogół jednak zawarcie tej umowy będzie albo wynikiem przyjęcia oferty dewelopera, albo przeprowadzonych z nim negocjacji.      Umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i w takiej samej formy wymaga umowa zmieniająca lub rozwiązująca umowę deweloperską. Bezwzględnie należy pamiętać, aby przy podpisaniu umowy deweloperskiej skorzystać ze swojego uprawnienia i w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest lub ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnić nasze roszczenie jako nabywcy. Dzięki ujawnieniu naszego roszczenia w księdze wieczystej jesteśmy chronieni na wypadek, gdyby własność lokalu lub własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym została przeniesiona przez dewelopera na inną osobę. W tej sytuacji będziemy mogli od nowego nabywcy nieruchomości domagać się przeniesienia własności. Po upływie terminu określonego w umowie deweloperskiej do przeniesienia nieruchomości na nabywcę udajemy się z deweloperem do notariusza gdzie podpisywana jest umowa przenosząca własność nieruchomości.

Problemy zaczynają się, gdy deweloper z różnych przyczyn odmawia takiego przeniesienia nieruchomości lub też okazuje się, że w trakcie inwestycji nastąpiła zmiana dewelopera. W sytuacji, gdy deweloper odmawia udania się z nami do notariusza i przeniesienia nieruchomości na nas, powinniśmy w sądzie złożyć pozew z zobowiązaniem dewelopera, aby w wykonaniu notarialnej Umowy deweloperskiej złożył oświadczenie woli o przeniesieniu na naszą rzecz nieruchomość. W wyniku tak sformułowanej treści wniosku, sąd za dewelopera złoży takie oświadczenie w formie wyroku. W postępowaniu przed sądem powinniśmy zwrócić uwagę na kilka zasadniczych rzeczy. Po pierwsze powinniśmy prawidłowo określić bierną legitymację procesową albowiem z praktyki wynika, iż deweloperzy bardzo często wykonują przekształcenia podmiotowe swoich przedsiębiorstw lub zbywają nieruchomości na inne podmioty. Ważne więc jest aby pozwanym był aktualny właściciel nieruchomości wpisany w księgach wieczystych. W przypadku zmiany właściciela po złożeniu pozwu  powinniśmy nowego właściciela dopozwać do trwającego postępowania.   Składając pozew pilnujmy aby został on złożony przed upływem roku od dnia wskazanego w umowie jako dzień przeniesienia nieruchomości. Faktem jest, iż nasze roszczenie o przeniesienie nieruchomości w wykonaniu umowy deweloperskiej przedawnia się z upływem 10 lat, ale w trakcie postępowania deweloper będzie udowadniał, iż umowa łącząca strony postępowania jest umową przedwstępną, której roszczenie o przeniesienie nieruchomości przedawnia się z upływem jednego roku. W takiej sytuacji sąd analizuje treść umowy łączącej strony postępowania i określa czy mamy do czynienia z umową przedwstępną czy deweloperską. Składając pozew powinniśmy pamiętać o zabezpieczeniu naszego pozwu przez złożenie do sądu wniosku o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wydanie postanowienia o wpisie w dziale III księgi wieczystej. Informacja taka umieszczona w księgach wieczystych będzie skutecznie chroniła nasze interesy do końca trwania postępowania.

Bardzo ważnym dla ochrony naszych interesów z deweloperami jest zachowanie szczególnej ostrożności w zakresie ostrzeżeń ujawniających nasze roszczenie jako nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest lub ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Deweloper jako właściciel nieruchomości, w oparciu o art. 19 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym roszczenie o przeniesienie własności może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Sąd najczęściej uwzględnia taki wniosek albowiem sąd wieczystoksięgowy nie rozstrzyga merytorycznie sprawy a jedynie jest związany treścią wniosku i uprawnieniem właściciela nieruchomości. Po wykreśleniu takiego wpisu, deweloper ma otwartą drogę do ponownego zbycia nieruchomości a nam pozostaje jedynie roszczenie odszkodowawcze do zapewne niewypłacalnego już dewelopera.   W powyższej sytuacji należy powyższą czynność zaskarżyć i wskazywać, iż powyższe uprawnienie właściciela nieruchomości odnosi się jedynie do zawartych umów przedwstępnych(o małej różnicy pomiędzy umowami przedwstępnymi i deweloperskimi pisałem wyżej) a nie umowy deweloperskiej, jako roszczenia przyszłego.

Roszczenia z tytułu umów deweloperskich są bardzo trudnymi do sklasyfikowania roszczeniami albowiem sama umowa deweloperska zawiera elementy umów o dzieło, roboty budowalne i innych, które mają różne terminy przedawnienia tych roszczeń i przysparzają wiele problemów w określeniu właściwego terminu. W związku z powyższym należy bardzo poważnie rozważyć czy przy postępowaniu przeciwko deweloperowi o przeniesienie nieruchomości w wykonaniu umowy deweloperskiej nie powinniśmy skorzystać z usług profesjonalisty w tym zakresie. Za skorzystaniem z profesjonalnej pomocy prawnej przemawia również fakt, że deweloper korzysta z bardzo szerokiej wiedzy w tym zakresie oraz najczęściej z dużego doświadczenia, która na starcie daje deweloperowi dużą przewagę w toczącym się postępowaniu.

Autor: 
Olaf Hamberger (ASP Łuć i Koksztys - Łuć, Jelenia Góra)