Zgłoszenie prac budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę

            Generalną zasadą dotycząca budowy obiektu lub rozpoczęcia robót budowlanych, sytuowaną w art. 28 § 1 Prawa Budowlanego (dalej PrBud), jest rozpoczęcie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym zakresie istotna jest zmiana brzmienia tego przepisu, który uprzednio pozwalał na rozpoczęcie robót budowlanych wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji na budowę. W obecnym brzmieniu (tj. od 28 czerwca 2015 r.) inwestor może rozpocząć roboty budowlane na podstawie decyzji wykonalnej, co nie w każdym przypadku jest równoznaczne z decyzją ostateczną. Decyzją wykonalną w świetle przepisów Kodeksu Postępowania Administracyjnego, prócz decyzji ostatecznej, jest również decyzja nieostateczna, której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu z mocy prawa.

            Niezależnie od powyższego art. 29 i 29a PrBud ustala enumeratywny katalog wyłączeń od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Przykładem mogą być  wprowadzone z dniem 28 czerwca 2015 r. wyłączenia z tego obowiązku budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, budowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) oraz budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 , sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny. Warto zaznaczyć, iż wiąże się to również z pewnym wyjątkiem w zakresie wymaganych elementów zgłoszenia. W tym przypadku należy bowiem dołączyć projekt budowlany, w którym umieszczono zamierzenia budowlane polegające na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany oraz przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile nie prowadzi do zmiany polegającej na zwiększeniu dotychczasowego obszaru oddziaływania obiektu.

            W przywołanych przepisach ujęto zamkniętą listę obiektów i robót budowlanych, których budowa nie wymaga uzyskania decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na budowę. Zwolnienie, które służy jedynie wymienionym wprost w art. 29 PrBud budowom i robotom budowlanym, nie może być rozszerzone na inne kategorie budów i robót budowlanych, nawet wówczas, gdyby miały one funkcjonować w powiązaniu z inwestycjami objętymi tym zwolnieniem. Pewne uproszczenie w zakresie możliwości rozpoczęcia robót budowlanych objętych zgłoszeniem nie oznacza jednak, iż przedmiot zgłoszenia jest wyłączony spod kompetencji właściwych organów w zakresie sprawowania nadzoru budowlanego. Przeciwnie, sam fakt ustawowego zwolnienia z reglamentacji pozwolenia na budowę w żaden sposób nie wyklucza możliwości zastosowania instrumentów kontrolnych, w tym nawet zmierzających do wydania nakazu rozbiórki. W istocie dokonanie zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych oznacza więc poddanie ich reglamentacji administracyjnej, tyle że o "słabszym" charakterze.

 

            Zgodnie z art. 30 ust. 2 w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć również oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Ustawa nie stawia natomiast wymogu, aby szkice i rysunki zostały sporządzone przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Nie można też zażądać od inwestora przedłożenia projektu budowlanego. Ta generalna dyspozycja ulega określonym ustawą modyfikacjom w przypadku niektórych, robót budowlanych na przykład wymienionej uprzednio budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wnosi sprzeciw, w formie decyzji. Na postanowienie to nie służy zażalenie, ale może być zaskarżone w odwołaniu od sprzeciwu.

            Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.  Uwzględnienie zgłoszenia nie następuje więc w drodze aktu administracyjnego, lecz poprzez milczącą aprobatę organu, która polega w istocie na niepodejmowaniu żadnych czynności. Brak zgłoszenia mimo obowiązku skutkuje sankcją, a konsekwencje dla inwestora mogą okazać się szczególnie dotkliwe - inwestor może zostać zobligowany do rozbiórki istniejącego obiektu budowlanego.

            Uproszczony charakter zgłoszenia nie oznacza dla inwestora wyłącznie realizowanej inwestycji spod kontroli właściwych organów nadzoru budowlanego ale wymaga precyzyjnego określenia przedmiotu zgłoszenia, z uwzględnieniem przewidzianych ustawą terminów. W toku realizowania zgłoszonych robót budowlanych należy również zwrócić szczególną uwagę na zgodność faktycznie wykonywanych robót z treścią zgłoszenia- ewentualne rozbieżności w tym zakresie mogą bowiem skutkować dolegliwymi sankcjami, z obowiązkiem rozbiórki i opłatą legalizacyjną włącznie. Dlatego też w razie wątpliwości warto skonsultować swoje zamierzenie budowlane z architektem i prawnikiem. 

Autor: 
apl. adwokacki Dyzma Bebak (ASP Łuć i Koksztys - Łuć Jelenia Góra)