Powrót

Jak pozbyć się uciążliwego lokatora lokalu mieszkalnego

Jak pozbyć się uciążliwego lokatora lokalu mieszkalnego, który zalega z czynszem i innymi opłatami oraz zakłóca spokój innym mieszkańcom

Pierwszy krok: wezwanie do zapłaty i wyznaczenie terminu

Zanim podejmiesz bardziej zdecydowane kroki, należy skierować do lokatora pisemne wezwanie do zapłaty zaległości. W dokumencie tym trzeba jasno określić wysokość zaległości, termin ich zapłaty oraz poinformować, że brak uregulowania długu może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Ustawa nakłada obowiązek wyznaczenia lokatorowi co najmniej miesięcznego terminu na zapłatę zaległości. Pismo to powinno być doręczone w sposób umożliwiający udokumentowanie, np. za pomocą listu poleconego z potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeśli lokator nie zapłaci zaległości w wyznaczonym terminie, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie powinno być sporządzone w formie pisemnej i zawierać wyraźne wskazanie podstawy prawnej – w tym przypadku art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ważne jest, aby w treści wypowiedzenia zawrzeć szczegółowe uzasadnienie, np. informację o zaległościach oraz o wcześniejszych wezwaniach do zapłaty.

Zgodnie z przepisami, okres wypowiedzenia wynosi co najmniej miesiąc, licząc od końca miesiąca kalendarzowego, w którym wypowiedzenie zostało doręczone.

Zakłócanie porządku domowego

Jeżeli lokator zakłóca spokój innych mieszkańców, właściciel może również skorzystać z art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku poważnych naruszeń, takich jak regularne hałasy, dewastacja lokalu czy zachowania zagrażające bezpieczeństwu, można wypowiedzieć umowę najmu bez konieczności wcześniejszego wyznaczania terminu na poprawę. Jednak takie działania muszą być dobrze udokumentowane, np. poprzez zgłoszenia od sąsiadów, interwencje policji czy inne dowody.

Najem okazjonalny – skuteczne zabezpieczenie właściciela

Aby uniknąć problemów z nieuczciwymi lokatorami, warto już na etapie zawierania umowy najmu rozważyć najem okazjonalny. Jest to szczególny rodzaj najmu, który może być stosowany w przypadku osób fizycznych wynajmujących lokale mieszkalne na własny użytek.

Najem okazjonalny pozwala zabezpieczyć interesy właściciela poprzez dodatkowe oświadczenia najemcy. W ramach umowy najmu okazjonalnego najemca zobowiązany jest do:

1. Złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego (na podstawie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Oświadczenie to umożliwia właścicielowi skierowanie wniosku do komornika o przeprowadzenie eksmisji bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.
2. Wskazania innego lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić w razie rozwiązania umowy, wraz z pisemnym oświadczeniem właściciela tego lokalu, że zgadza się na przyjęcie najemcy.

W przypadku problemów z lokatorem w ramach najmu okazjonalnego proces eksmisji jest znacznie szybszy, ponieważ właściciel może bezpośrednio skierować sprawę do komornika na podstawie aktu notarialnego. To rozwiązanie skutecznie chroni przed problemami wynikającymi z konieczności prowadzenia wielomiesięcznych postępowań sądowych.

Postępowanie sądowe i eksmisja

Jeśli lokator nie opuści mieszkania po wypowiedzeniu umowy standardowego najmu, konieczne będzie wszczęcie postępowania sądowego o eksmisję. Właściciel musi złożyć pozew do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. W trakcie postępowania sąd ustali, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co może wydłużyć procedurę eksmisji.

Wyrok eksmisyjny pozwala na skierowanie sprawy do komornika, który przeprowadzi egzekucję. Warto pamiętać, że eksmisja bez wyroku sądowego i udziału komornika jest niezgodna z prawem i może narazić właściciela na konsekwencje prawne.

Pomoc prawnika – klucz do skutecznego działania

Postępowania związane z wypowiedzeniem umowy najmu i eksmisją są skomplikowane i wymagają znajomości przepisów prawa. Dlatego właściciele powinni skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego, którzy pomogą w sporządzeniu odpowiednich pism, poprowadzą sprawę sądową i zadbają o zgodność działań z obowiązującymi przepisami. Fachowa pomoc pozwala uniknąć błędów formalnych, które mogą opóźnić proces lub prowadzić do jego oddalenia przez sąd.

Podsumowując, pozbycie się uciążliwego lokatora wymaga cierpliwości, przestrzegania ściśle określonych procedur prawnych i odpowiednich działań zabezpieczających, takich jak zawieranie umowy najmu okazjonalnego. Dzięki temu właściciel ma większe szanse na skuteczne rozwiązanie problemu i odzyskanie kontroli nad swoim lokalem.